A partir del 1 de enero de 2027, una nueva ley de Illinois cambiará la manera en que los propietarios y administradores de viviendas deben informar y cobrar determinadas tarifas relacionadas con el alquiler residencial.

La Ley Pública 104-0479, que incorpora la Sección 35 a la Illinois Landlord and Tenant Act, establece requisitos de transparencia para los cargos obligatorios de alquiler y prohíbe determinadas tarifas relacionadas con las solicitudes de arrendamiento, el mantenimiento y otros aspectos de la relación entre propietarios e inquilinos.

Para los arrendadores y administradores de propiedades residenciales, estos cambios hacen importante revisar los contratos de alquiler, los anuncios inmobiliarios, los procedimientos de solicitud y las políticas de cobro antes de la fecha de entrada en vigor.

Conocer las nuevas obligaciones puede ayudar a los propietarios a preparar sus documentos, comunicar los costos con mayor claridad y reducir el riesgo de disputas relacionadas con los cargos de alquiler.

¿Qué Es la Nueva Ley de Transparencia de Alquileres en Illinois?

La nueva ley de transparencia de cargos de alquiler fue aprobada mediante el proyecto de ley HB 3564 y está codificada en la Sección 35 de la Illinois Landlord and Tenant Act, 765 ILCS 705/35.

Su objetivo es que las personas puedan conocer mejor los costos obligatorios de una vivienda antes de comprometerse a alquilarla. Para ello, exige divulgar determinados cargos no opcionales y aclarar si los servicios públicos están incluidos en el alquiler. También prohíbe ciertos cobros durante el proceso de solicitud y la relación de arrendamiento.

La ley entra en vigor el 1 de enero de 2027 y, en general, se aplica a los contratos de alquiler residencial celebrados a partir de esa fecha, con una excepción legal para determinadas viviendas ubicadas en propiedades ocupadas por sus propietarios.

Puede consultar el texto oficial de la ley en 765 ILCS 705/35.

¿Qué Cargos de Alquiler Deben Informar los Propietarios en Illinois?

Uno de los principales requisitos de la ley es divulgar todos los cargos de alquiler no opcionales, tanto los que se cobran una sola vez como los que se aplican de manera recurrente.

La información debe aparecer en dos lugares:

• Anuncio de alquiler: los cargos obligatorios deben divulgarse de manera clara y visible en el anuncio o mediante un enlace que se proporcione al momento de publicarlo.
• Primera página del contrato: todos los cargos no opcionales deben enumerarse expresamente en la primera página del contrato de arrendamiento residencial.

La ley también exige informar en el anuncio o en la divulgación del contrato si los servicios públicos están incluidos en el alquiler.

Por ejemplo, si una persona debe pagar una tarifa administrativa mensual además del alquiler anunciado, el propietario debe asegurarse de divulgar ese cargo de la manera exigida por la ley, en lugar de introducirlo inesperadamente después de que el posible inquilino haya revisado el precio.

El propósito es que los futuros inquilinos puedan comprender mejor el costo obligatorio de alquilar una vivienda antes de firmar un contrato.

¿Qué Ocurre si un Cargo Obligatorio No Aparece en el Contrato?

En los contratos cubiertos por la ley, el inquilino no será responsable de pagar un cargo no opcional que no esté incluido expresamente en la primera página del contrato.

Por ello, revisar y actualizar los contratos será especialmente importante para los propietarios. Las tarifas obligatorias deben identificarse claramente y aparecer en el lugar requerido.

Mencionar un cargo únicamente en otra sección de un contrato extenso puede no satisfacer el requisito específico de divulgación en la primera página.

¿Qué Tarifas de Alquiler Estarán Prohibidas por la Nueva Ley?

La Sección 35 también prohíbe que los propietarios exijan determinadas tarifas o multas a los inquilinos. Las restricciones abarcan cargos relacionados con solicitudes de alquiler, mantenimiento, renovaciones y otras actividades habituales.

1. Tarifas Excesivas por Solicitudes de Alquiler y Verificación de Antecedentes

En general, la ley prohíbe cobrar más de $50 por una solicitud de alquiler, incluidos los cargos por verificaciones de antecedentes.

Existe una excepción cuando el costo real de una verificación de antecedentes realizada por un tercero supera los $50. En ese caso, el propietario debe pagar el costo por adelantado y facturarlo al solicitante dentro de los 14 días, proporcionando los recibos del proveedor externo.

Si no entrega la factura y los recibos dentro de ese plazo, la tarifa queda eximida. La ley también restringe el uso de ese cargo como fundamento para iniciar un proceso de desalojo durante el primer año del contrato.

Los propietarios deben revisar sus procedimientos de selección de inquilinos, las facturas de los proveedores y los cargos administrativos para verificar que cumplan los requisitos legales.

2. Tarifas por Modificar o Renovar un Contrato

La ley prohíbe cobrar tarifas o multas por modificar o renovar un contrato de arrendamiento residencial.

Los propietarios y administradores deben revisar sus procedimientos de renovación para identificar cargos que puedan estar prohibidos por la nueva normativa.

3. Cargos por Solicitudes de Mantenimiento

Los propietarios no pueden cobrar tarifas o multas por determinadas actividades relacionadas con el mantenimiento, entre ellas:

• Solicitar mantenimiento fuera del horario comercial habitual.
• Comunicarse con el propietario o administrador sobre mantenimiento, solicitudes de servicio o preguntas relacionadas con el contrato.
• Cobrar desplazamientos necesarios para realizar tareas de mantenimiento o reparaciones de seguridad.
• Llamar a una línea telefónica de mantenimiento para informar de una reparación, hacer preguntas sobre el contrato o consultar otros asuntos directamente relacionados con el arrendamiento.
• Cobrar por el mantenimiento rutinario y la conservación habitual de la vivienda.

Estas restricciones hacen necesario revisar si las políticas actuales imponen cargos separados por comunicaciones ordinarias de mantenimiento o por reparaciones necesarias.

4. Cargos por Control de Plagas en Determinadas Circunstancias

La ley prohíbe cobrar tarifas o multas por la eliminación o el control de plagas cuando el inquilino no haya contribuido a la infestación.

Como esta restricción depende de las circunstancias concretas, los propietarios deben evaluar los hechos antes de atribuir al inquilino la responsabilidad por los gastos relacionados con las plagas.

5. Determinados Cargos Relacionados con Desalojos

La ley prohíbe cobrar tarifas o multas por emitir un aviso de desalojo o presentar una acción de desalojo antes de que un tribunal conceda una orden de desalojo.

Sin embargo, la norma no elimina la posibilidad de recuperar costos judiciales y tarifas de presentación cuando la ley lo permita.

Es importante distinguir entre los cargos prohibidos que se imponen al inquilino y los costos judiciales que todavía podrían ser recuperables.

6. Tarifas por Inspecciones de Entrada y Salida

La ley también prohíbe cobrar tarifas o multas por realizar una inspección presencial de la vivienda al inicio o al final del arrendamiento.

Los propietarios deben revisar sus políticas de inspección para determinar si los cargos actuales cumplen los nuevos requisitos.

¿La Nueva Ley Se Aplica a Todas las Viviendas de Alquiler en Illinois?

No todos los contratos y propiedades residenciales reciben exactamente el mismo tratamiento.

En general, la ley se aplica a los contratos de arrendamiento residencial celebrados a partir del 1 de enero de 2027. Incluye una excepción para determinados contratos de viviendas ubicadas en propiedades ocupadas por sus propietarios que contienen seis unidades o menos.

Los arrendadores deben determinar si su propiedad y su contrato cumplen los requisitos de esa excepción, en lugar de asumir que todas las viviendas están sujetas a las mismas reglas.

También deben tenerse en cuenta las normas locales. Los municipios y condados pueden regular los cargos cobrados a los inquilinos, siempre que las restricciones locales sean al menos tan protectoras como las establecidas por la ley estatal.

Por ello, conviene revisar tanto la legislación de Illinois como las reglas locales que puedan aplicarse a la propiedad.

¿Puede un Propietario Evitar las Restricciones Cambiando el Nombre de una Tarifa?

No. La ley establece expresamente que un propietario no puede cambiar el nombre de un cargo para evitar los requisitos legales.

Por ejemplo, cambiar la descripción de una tarifa de mantenimiento prohibida no significa necesariamente que el cobro se vuelva válido. La naturaleza del cargo y el servicio al que corresponde siguen siendo relevantes.

Los propietarios deben revisar no solo los nombres de las tarifas, sino también su finalidad, la forma en que se calculan y las circunstancias en las que se cobran.

Esta revisión puede ayudar a identificar políticas que deban modificarse antes de que entre en vigor la nueva normativa.

¿Qué Puede Ocurrir si un Propietario Incumple la Ley de Transparencia de Alquileres?

La ley permite que una persona que alegue una infracción presente una acción civil ante un tribunal con jurisdicción competente.

Según las circunstancias y la legislación aplicable, un tribunal puede conceder medidas cautelares, compensación monetaria, honorarios de abogados y costos.

Las disputas pueden surgir cuando un inquilino cuestiona una tarifa que no fue divulgada correctamente o sostiene que se le cobró un cargo prohibido. Los contratos claros, las listas de tarifas actualizadas y los registros precisos pueden ser importantes para evaluar este tipo de controversias.

Los propietarios no deben asumir que una cláusula general sobre tarifas en un contrato hace que todos los cobros sean automáticamente válidos.

¿Cómo Pueden Prepararse los Propietarios de Illinois Antes del 1 de Enero de 2027?

Los propietarios y administradores de propiedades residenciales pueden comenzar revisando los documentos y procedimientos utilizados durante el proceso de alquiler.

1. Revisar los anuncios inmobiliarios. Verificar que todos los cargos no opcionales se divulguen de forma clara y visible en el anuncio o mediante el enlace correspondiente.

2. Actualizar los contratos de alquiler. Asegurarse de que todos los cargos obligatorios, únicos o recurrentes, aparezcan expresamente en la primera página de los contratos cubiertos por la ley.

3. Aclarar los servicios públicos. Revisar cómo los anuncios y contratos explican si los servicios públicos están incluidos en el precio del alquiler.

4. Auditar las tarifas de solicitud. Verificar los costos de selección, las facturas de proveedores externos, los plazos de facturación y los recibos.

5. Revisar los cargos administrativos y de mantenimiento. Identificar tarifas por solicitudes fuera de horario, mantenimiento rutinario, llamadas de servicio, renovaciones, inspecciones y otras actividades contempladas por la ley.

6. Capacitar al personal de administración. Asegurarse de que los empleados y administradores externos comprendan los requisitos actualizados y los apliquen de manera coherente.

7. Revisar los requisitos locales. Comprobar si existen normas municipales o del condado adicionales para la propiedad.

8. Solicitar orientación jurídica cuando sea necesario. Si una tarifa o cláusula genera dudas, revisar su legalidad antes de continuar utilizándola.

Prepararse antes de la fecha de entrada en vigor puede dar a los propietarios tiempo suficiente para detectar problemas y realizar los cambios necesarios.

Preguntas Frecuentes sobre la Nueva Ley de Alquileres en Illinois

¿Cuándo entra en vigor la nueva ley de transparencia de alquileres?

La ley entra en vigor el 1 de enero de 2027. En general, se aplica a los contratos de arrendamiento residencial cubiertos que se celebren a partir de esa fecha.

¿Todos los cargos obligatorios deben aparecer en la primera página del contrato?

Sí. En los contratos cubiertos, todos los cargos no opcionales, tanto únicos como recurrentes, deben enumerarse expresamente en la primera página. También deben divulgarse en el anuncio de alquiler o mediante el enlace correspondiente.

¿Las tarifas de solicitud de alquiler tienen un límite de $50?

En general, sí. Existe una excepción cuando el costo real de una verificación de antecedentes realizada por un tercero supera los $50, siempre que el propietario cumpla los requisitos legales de pago por adelantado, facturación dentro de 14 días y entrega de recibos.

¿Puede un propietario cobrar por una solicitud de mantenimiento fuera del horario habitual?

La nueva ley prohíbe cobrar tarifas o multas por solicitudes de mantenimiento fuera del horario comercial, además de otros cargos relacionados con el mantenimiento y la conservación rutinaria.

¿La ley prohíbe todos los cargos de mudanza o los depósitos de seguridad?

No. La ley no debe interpretarse como una prohibición general de todos los cargos de mudanza o depósitos de seguridad. Cada cobro debe evaluarse conforme a las disposiciones legales aplicables y las demás normas pertinentes.

¿Qué debe hacer un propietario si no está claro si una tarifa está permitida?

Debe revisar el texto legal, considerar las normas locales aplicables y solicitar orientación jurídica antes de imponer el cargo.

¿Necesita Orientación sobre un Contrato de Alquiler o una Disputa por Tarifas en Illinois?

Los cambios en la legislación de arrendamientos de Illinois pueden afectar los contratos, los anuncios inmobiliarios, las políticas de administración de propiedades y las disputas sobre cargos. Revisar los requisitos aplicables antes de firmar un nuevo contrato puede ayudar a identificar posibles problemas de cumplimiento y aclarar los derechos y obligaciones de las partes.

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Aviso legal: Este artículo se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento legal. Las leyes pueden cambiar y su aplicación depende de las circunstancias de cada caso. La lectura de este artículo no crea una relación abogado-cliente.